Покупката на недвижим имот е дългосрочно вложение. Преди началото на кризата висок процент инвеститори, най-вече чуждестранни, бяха привлечени от добрите условия на българския имотен пазар. Повечето от тях изчисляваха възвръщаемостта и доходността от покупката на база моментните цени и наемни нива. Оказа се обаче, че това не е правилния подход. Днес част от предприемачите, най-вече тези насочили се към средния сегмент, са недоволни, тъй като при луксозните имоти цените не спаднаха толкова, а наемните нива почти не се промениха в резултат на кризата, коментират анализатори.

Важно е да се отбележи, че съществено значение за

срока на възвръщаемост

от един имот има момента на неговата покупка. Ако жилището е придобито през 90-те години на миналия век, то по време на възхода на пазара собственикът му е печелил повече и е успял да го изплати по-бързо. Различна е ситуацията при купилите апартамент в периода 2003-2007 г. Тогава пазарът на недвижими имоти изживя бум, цените непрекъснато растяха и с идването на кризата и спада на цените възвръщаемостта се забави, тъй като собствениците бяха купили имоти на високи цени, а в момента нивата са с 30-40% по-ниски, което забавя възръщаемостта, обясняват специалисти.

Между 17 и 19 години са необходими към момента, за да се възвърне инвестицията от покупка на жилище в София и по-големите градове на страната, сочат данните на сайт за недвижими имоти imot.bg. През първите месеци на миналата година срокът е бил 16-17 години. И в началото на кризата, и сега най-дълго време се изплащат тристайните имоти. Ако жилището е в София или Варна са нужни 20 години, за да се върнат вложените средства. По време на строителния бум, предлагането на гарсониери остана ниско и не успя да задоволи търсенето. Затова и там възвръщаемостта е най-висока. За момента тя е 17 години. През последните три години най-висока е била в Морската столица - 12.5 години. При най-масово търгуваните апартаменти – двустайните, възвръщаемостта към март 2010 г. е 19.5 години за София, 18.6 - за Варна и 17.6 години за Пловдив. Това е средно с около две години повече в сравнение с март 2009 г.

Срокът на възвръщаемост се увеличава и поради факта, че много хора, които дойдоха да работят в София, през последната година, останаха без работа. Наложи се да напуснат столицата. Това доведе до увеличаване на предлагането на жилища и съответно спад в наемните нива. “Много от собствениците няма да могат да намерят наематели. Ако не искат да оставят 3-стайния апартамент празен трябва да го отдадат на цената на 2-стаен. Но да не го дават на цената на 1-стаен, защото това означава, че ще дойдат такива наематели, които ще създадат проблеми на собственика. Също така е препоръчително да не се обвързват с дългогодишни договори с твърди клаузи, които не могат да бъдат променяни. По-добре е един имот да се отдава под наем, отколкото да стои празен” е мнението на Валентин Съйков, управител на агенция “Имоти” ООД.

При покупката на имот не само състоянието на икономиката определя възвръщаемостта и доходността от него. От значение са и фактори като локация, какво е състоянието на жилището, как се поддържа. “Качествените имоти винаги привличат голям процент купувачи и наематели, от което следва, че и цените им ще се възстановят за по-кратък период от време в сравнение с останалите”, обяснява Цветелина Тасева, изпълнителен директор на “Адрес недвижими имоти”.

Доходността

от инвестиция в жилище в България се приближава до тази в редица страни от Централна и Западна Европа, макар че е много трудно да се прави съпоставка, тъй като качеството на имотите, стандартът на живот и икономическата обстановка, са различни. “Много е вероятно да намалее доходността от инвестициите в имоти в частта покачване на цената. Поради спад на цените обаче има повишаване на доходността при отдаване под наем. С очакваното постепенно отшумяване на кризата е логично да се повиши икономическият растеж в страната и да се разкрият нови работни места. Това особено важи за големите градове, където отново ще се засили приливът на работна ръка от по-малките населени места. Ако се сбъдне този на пръв поглед доста вероятен сценарий, то неминуемо наемите на имотите ще започнат да нарастват с по-бърз темп в сравнение с пазарната им цена, тъй като за хората, дошли да работят в друг град ще е приоритетно наемането на жилище, а не неговото придобиване” е мнението на Тасева. Според нея, за тази година, при изпълнение на благоприятния сценарий, очакваното подобряване на икономическото положение в страната и стабилизирането на цените на имотите, е логично да се повиши доходността на инвестициите в недвижими имоти и да се намали срокът на възвръщаемост.

Лек спад бележи доходността от инвестиция в жилище за последната година. По данни на сайта imot.bg, към момента в София тя е 4.65%, или с над 1% по-малко в сравнение с март миналата година. Почти без промяна е доходът от жилищен имот във Варна и Пловдив, съответно 5.27% и 5.5%. Бургас, въпреки че е вторият по големина морски град, не успя да запази постигнатата през март миналата година доходност от 4.95% и към момента тя е 4.12%.

Определянето на възвръщаемостта и доходността зависи и от това дали българските имоти са надценени или подценени. Отговорът на този въпрос е труден, особено ако си припомним максимата, че всяка стока струва толкова, колкото купувачът е готов да даде за нея. “Независимо от икономическата ситуация в световен мащаб, нашите имоти в момента, визирам основно жилищните в големите градове, отново са на долната граница не само в Европа, а и спрямо сегашния етап на икономическото развитие, на което се намира България. При успешно излизане от кризата, водене на разумна икономическа политика, правилно усвояване на еврофондовете и в случай, че сегашните цени се запазят, след година или две ще може да констатираме, че имотите ни вече са подценени”, обяснява Съйков.

  сп. Имотът, 28 Юни, 2010